Фонды REITВложения инвестиций в торговые инструменты зарубежных стран являются популярным направлением. К одному из таких инструментов относятся REIT фонды. Устройство этого фонда аналогично паевому. Также он может работать по принципу долевого участия. Фонд занимается покупкой объектов недвижимости. Управляя ими, он извлекает прибыль.  Рассмотрим главные особенности вложения инвестиций в эти фонды, разновидности, положительные стороны, возможные риски, а также оценку и их выбор.

Устроен REIT фонд по принципу отечественных ПИФов. Он включает в себя собственный фонд недвижимого имущества, созданный на базе долевого участия, а также управляющую компанию. Собственно, данная компания и представляет собой REIT. Она управляет этим фондом, накапливая с него прибыль.

Фонды REITМногие инвесторы считают, что REIT фонды – это подобие закрытого фонда недвижимого имущества, а в обращении на бирже находятся только его паи.  Однако это не так. REIT является автономной компанией, которая имеет доходы, издержки и чистую прибыль. В обращении на бирже находятся их акции. Иначе говоря, REIT представляет акции компаний, которые относятся к довольно узкому сектору недвижимости.

Фонды REIT отличаются тем, что могут освобождаться от оплаты налогов с реализованного прироста капитала, что особо привлекает инвесторов. Для получения налоговой льготы на законодательном уровне должно быть полное соответствие компании таким требованиям:

  1. Не меньше 75 процентов вклада фонда должны составлять или объекты недвижимого имущества, или ипотечные бумаги.
  2. Не меньше, чем на 75 процентов источники прибыли должны быть сформированы из активов, взаимосвязанных с недвижимым имуществом в виде платы за аренду объектов или процентов по ипотеке.
  3. Не меньше 90 процентов выручки управляющие компании должны направлять на дивидендные выплаты.

Именно данные условия обеспечивают освобождение от оплаты вышеуказанного налога. Впоследствии это приводит к основному преимуществу фонда – к стабильности и большой доходности.

Разновидности REIT

Фонды REITК видам Real Estate Investment Trust относятся:

  1. Фонды физической недвижимости. Формирование их основано на долевом участии. Они приобретают физические объекты недвижимого имущества, передают их арендаторам и извлекают прибыль от оплаты за аренду. Этот вид самый распространенный на рынке.
  2. Фонды ипотечных бумаг. Чаще всего, на своем балансе они содержат ипотечные бумаги (закладные). Прибыль составляют проценты по данным ценным бумагам.
  3. Смешанные. Они содержат на балансе все вышеперечисленные активы. Прибыль их складывается от процентов по ипотеке и оплаты аренды.

REIT также группируется по отдельным сферам инвестирования: в промышленные (офисные), торговые (коммерческие), гостиничные объекты недвижимого имущества, а также в сферу здравоохранения.

Фонды REITФонды REIT подразделяются на те, которые осуществляют инвестиционные вложения в недвижимое имущество коммерческого типа, а также в фонды смешанного типа, которые вкладывают инвестиции в разных рыночных секторах, связанных с недвижимостью.

Положительные стороны REIT

  1. Возможность инвестирования в сектор недвижимого имущества.

Данный актив в вопросах извлечения прибыли вызывает особый интерес. В первую очередь из-за того, что REIT напрямую взаимосвязаны с недвижимым имуществом. Известно, что недвижимость – это узкий экономический сектор. Он интересен для использования в качестве расширения портфеля инвестиций. Наибольшую привлекательность имеют те фонды, которые вкладывают инвестиции в физические объекты недвижимого имущества, поскольку изменение их цены обусловлено движением цены на недвижимое имущество.

Фонды REITСоотношение цен на REIT и объекты недвижимого имущества, в этой ситуации, довольно высокое. Это своего рода альтернатива приобретению объекта недвижимого имущества, поскольку инвестирование в акции гораздо проще и не связано с наличием серьезного капитала. Иначе говоря, фонды вкладывающие средства в покупку объектов физической недвижимости, в вопросе движения цены учитывают ее повышение из-за физического недвижимого имущества, к чему и стремится большинство инвесторов.

Помимо всего перечисленного, REIT позволяет вкладывать инвестиции в недвижимое имущество по всему миру и предупредить убытки в результате работы с низколиквидным активом, которым является объект недвижимости. Акции фондов REIT, как и ценные бумаги различных эмитентов, можно легко продавать и покупать на биржевой площадке.

  1. Повышенная сумма дивидендов к выплате.

Фонды REIT платят довольно большую сумму дивидендов, которые превышают средний уровень доходности по дивидендам на рынке. Часто ее можно сопоставить в процентном отношении с самой высшей доходностью по дивидендам с бумаг отечественного рынка. Кроме того, эта доходность отличается стабильностью, аналогичной стабильной доходностью купонных выплат по облигационным обязательствам. При этом дивидендная доходность REIT, если рассматривать ее в длительной перспективе, намного превышает доходность десятилетних гособлигаций Соединенных Штатов.

  1. Совокупный доход и стабильный рост

Инвестиционный фонд REIT – это самый прибыльный актив на рынке США. Это касается не только высоких дивидендов, но и прироста курсовой цены акций.

  1. Слабое взаимодействие с остальными активами

Фонды REITСледует заметить, что кроме повышенной динамики прироста и крупного совокупного дохода, Real Estate Investment Trust не всегда взаимосвязаны с движением рынка. Они не зависят от неблагоприятных колебаний на рынке, в отличие от акций. В виде исключительного случая можно назвать экономический кризис, произошедший в 2008 году. Он связан именно с сегментом недвижимого имущества и ипотечных бумаг. Это и оказало значительное влияние на прибыльность фондов и движение их цены.

Однако во время кризиса, который коснулся сегмента высокотехнологичных ценных бумаг, REIT выполнили функцию защитного инструмента. Когда на всех рынках ценных бумаг произошел спад (2000-2002), Real Estate Investment Trust показали свой рост. Данное свойство фондов можно считать защитным свойством и методом расширения портфелей инвестиций.

Риски, сопровождающие процесс инвестирования в REIT

С позиции соотношения риска и прибыльности, рассматриваемые фонда гораздо ближе к акциям, чем к другим активам, в том числе облигациям. Динамика колебаний цены фондов иногда гораздо выше динамики ценовых изменений акций различных эмитентов.

По этой причине, несмотря на то, что REIT показывают более крупную и устойчивую дивидендную доходность, они также сопряжены с рисками, как и прочие активы.

Как вкладывать инвестиции в REIT

В связи с тем, что REIT не относится к самостоятельным торговым инструментам, а представляет собой обычные акции, варианты приобретения аналогичные. Как купить фонд REIT? Существуют следующие способы:

  1. Купить на торговой площадке NYSE. Большая часть фондов котируется на рынке США, а именно на площадке Нью-Йорка NYSE в сегменте акций. Некоторая часть их даже включена в индекс S&P 500, что составляет приблизительно 30 фондов. В связи с этим, самый простой вариант покупки данных активов – это через прямой выход на торговую площадку NYSE.Фонды REIT
  2. Покупка ETF на Real Estate Investment Trust. ETF также приобрели большую популярность в последнее время. Положительные стороны данного подхода к инвестиционным вложениям – это обширная диверсификация. Также это может быть, наоборот, слишком узкая направленность ETF-фондов, поскольку он вкладывает инвестиции лишь в некоторые REIT с особенными характеристиками. К примеру, это могут быть лишь фонды, осуществляющие управление недвижимостью гостиничного типа, либо коммерческого. Они обращаются на отдельной площадке рынка NYSE, которая называется NYSE Arca.Фонды REIT
  3. Приобрести на торговой площадке SPB. Для отечественных инвесторов альтернативой является приобретение акций REIT на фондовой бирже SPB. На площадке обращаются все акции, которые включены в индекс S&P500. Таким образом здесь обращаются примерно 30 фондов и листинг данных акций непрерывно увеличивается. Следует отметить, что эмитенты, включенные в индекс S&P 500 представляют собой 500 крупнейших американских компаний-эмитентов. В настоящее время на рассматриваемой площадке можно купить самые крупные и популярные фонды REIT.Фонды REIT

Оценка фондов и выбора для осуществления инвестиций

В настоящее время на торговых площадках Соединенных Штатов Америки находятся в обращении 213 разных фондов Real Estate Investment Trust. Как сделать выбор в пользу самого перспективного в плане роста и высокодоходности? Именно эффективность работы фонда с позиции доходности – это решающий фактор. Это объясняется тем, что распределение около 90 процентов выручки  REIT направлено на дивиденды. Есть фонды, который распределяют и 100 процентов дохода.

Причем не следует забывать, Real Estate Investment Trust – та же самая компания, являющаяся не только владельцем недвижимого имущества, но и управляющая им. По этой причине для работы таких компаний необходимо применять все фундаментальные факторы и методы инвестиционной оценки, аналогично прочим компаниям, принадлежащих к иным экономическим секторам. Вышеуказанные методы оценки применимы к REIT, таким же образом, как и ко всем остальным компаниям.

Как пример, можем рассмотреть акции крупнейшего фонда недвижимости Host Hotels & Resorts. Они находятся в обращении на фондовой бирже Санкт-Петербурга. Активы рассматриваемого фонда составляют 12 миллиардов американских долларов. Он является владельцем 93 отелей известных американских, канадских, мексиканских и бразильских брендов.

Фонды REITВ настоящее время действующий коэффициент инвестиционной оценки Р/Е акций Host Hotels & Resorts достиг отметки 14,8. Прогнозируемая доходность по дивидендам равна 4,75 процента.

Таким же образом можно выполнить анализ отчетности. Самыми значимыми показателями являются прирост дохода, чистая прибыль, стабильность финансового положения компании, если оценивать их с позиции собственного капитала и заемных средств.

Если рассмотреть отчет о финансовых результатах компании, который находится в свободном доступе, можно заметить, как динамично увеличивается прибыль.

Баланс компании также демонстрирует превышение собственных средств над займами.

Host Hotels & Resorts довольно стабильна с позиции финансового состояния, поскольку величина собственных средств перекрывает величину совокупных обязательств.

Фонды REITСледовательно, правильный выбор Real Estate Investment Trust, который отличается стабильностью и надежностью, нельзя называть особой нестандартной задачей относительно выбора акций, даже учитывая специфические особенности рынка недвижимого имущества и особенности фондового рынка Соединенных Штатов.

Основной приоритет при выборе REIT – это осуществление правильного анализа финансового положения фонда для того, чтобы оценить его стабильность, потенциальный прирост прибыль в будущей перспективе. Именно прибыль является основным фактором, позволяющим выплачивать дивиденды в крупном размере и способствующим росту котировок бумаг REIT.