Главная > Новости от Alex Grey > Ипотечные облигации и как на них заработать

Ипотечные облигации и как на них заработать

Ипотечные облигации и как на них заработатьС недавних пор у отечественных инвесторов появился новый объект инвестиционных вложений. Им являются ипотечные облигации, которые на сегодняшний день считаются сравнительно прибыльными бумагами, к тому же простыми в обращении. Рассмотрим их подробнее, как и те потенциальные риски, с которыми сопряжены такие инвестиции.

Ипотечные облигации – это долговые бумаги, эмитентами которых являются банки. Гарантийным обеспечением по ним являются регулярные денежные платежи, которые вносят клиенты банков по ипотеке. Для инвестора – это долгосрочный инструмент для капиталовложений. Его благонадежность обеспечена недвижимым имуществом. Даже если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, банковская организация продаст его недвижимое имущество на торгах, тем самым обеспечив выполнение долговых обязательств перед держателями бумаг.

Ипотечные облигации и как на них заработатьРассматриваемый тип ЦБ может использоваться инвесторами для получения более высокой прибыли, в отличие от депозитов и других облигаций, поскольку прибыльность по ним значительно выше.

Для лучшего понимания стоит рассмотреть следующий пример. Банк выдал некоторое количество ипотечных займов на двадцатилетний период времени в общей сумме на 90 млн. руб. После этого он проводит эмиссию облигаций на эту же сумму. Инвесторы делают вклады в них и каждый год получают свой доход, после чего, спустя 20 лет, они вернут средства назад.

Цель эмиссии и кто выигрывает за счет нее

Ипотечные облигации и как на них заработатьЭмиссия ипотечных ценных бумаг (далее ИЦБ) нужна банкам для того, чтобы увеличить объем оборотных средств. По факту это происходит в виде перепродажи долговых обязательств 3-й стороне за невысокий процент. Это дает банку возможность сохранения оптимального уровня бизнес-активности, укрепления своих позиций на рынке, а также дополнительного получения инвестиций. Эмиссия ИЦБ также дает банку возможность фиксирования дохода, формирующегося за счет разницы между полученными процентами по ипотечным кредитам и выплачиваемым купонным доходом по облигациям. Причем средства, которые будут выручены от продажи бумаг, можно повторно задействовать для выдачи новых ипотек. Вместе с объемом заключенных договоров увеличивается и общая доходность. Следовательно, банк повышает сразу оборачиваемость активов и размер своей прибыли.

Ипотечные облигации и как на них заработатьОт выпуска ИЦБ выигрывают все стороны. Держателю бумаг достается пассивный доход от инвестиций. Банковские организации пускают в оборот средства, полученные с продажи бумаг, то есть перепродает долг в виде облигаций. Данный процесс носит название секьюритизация.

Выгода инвесторов – это высокая ставка по ИЦБ. В принципе, ее величина зависит от определенного банка, однако, среднее значение в РФ – приблизительно 9 %. По сравнению с доходом по депозитным вкладам, которые в среднем составляют не более 6 % в год, эта ставка существенна.

Для заемщиков данное положение дел также выгодно: если будет увеличиваться количество ипотечных договоров, то процентные ставки по ним будут уменьшаться. Даже если резкого скачка не произойдет, даже 1-2% имеет огромное значение для ипотеки.

Правила эмиссии ИЦБ

Ипотечные облигации и как на них заработатьФормирование ипотечной облигации происходит таким образом: банковская организация выдает кредит клиенту. Все кредиты объединяются в общий пул, который является ипотечным покрытием. Далее происходит структуризация права на получение выплат из него. Затем производится эмиссия облигаций, а ее держатели получают прибыль, сформированную из платежей заемщиков по ипотеке.

На рынке есть 3 типа ИЦБ, для каждого из которых предусмотрены свои правила эмиссии:

  1. Однотраншевые – такая схема выпуска считается классической: банковская организация формирует один пул кредитов и проводит эмиссию лишь один раз.
  2. Многотраншевые – банк выпускает по одному пулу серию или несколько серий ИЦБ. Обычно, это два транша: старший, держатели которого находятся в приоритете при получении выплат, и младший – его владельцы могут не получить выплаты по облигациям в случае дефолта или убытков. То есть, чем транш младше, тем больше рисков.
  3. Балансовые – к ним относятся обыкновенные облигации, обеспечение которых происходит за счет пула ипотечных займов, оставшемся на балансе организации. Причем держатель ЦБ должен учесть как риски по займам, так и риски непосредственно банка-эмитента. Они менее стабильны, так как зависят от финансового положения банка.

На рынке есть еще один инструмент, который важно не путать с ИЦБ – ипотечный сертификат участия. Его принцип аналогичен паю в паевом инвестиционном фонде. Разница лишь в том, что управление осуществляется портфелем не ЦБ, а выданных займов по ипотеке.

Ипотечные облигации и как на них заработатьИнвестор после получения предложения инвестировать деньги в ипотечный сертификат должен детально изучить особенности данного инструмента. ИЦБ предусматривают перепродажу долговых обязательств, сертификаты – нет. Прибыль инвестора формируется с дохода, который приносят кредитные активы. При этом процентная ставка по ним может превышать процент по ИЦБ. однако, риски также выше.

Если инвестор решил приобрести облигации с ипотечным покрытием, важно определить, к какому из перечисленных видов они относятся, так как от этого зависит стабильность выплат по ним.

Положительные стороны и «подводные камни»

Ипотечные облигации и как на них заработатьРассматриваемые бумаги имеют несколько весомых преимуществ, что позволяет им выделиться среди прочих инвестиций.  Ими являются:

  1. Прозрачность принципа работы – их держатель отчетливо понимает принцип их формирования и во что он инвестирует свои средства.
  2. Усиленная правовая защита – все операции с ИЦБ регулирует ФЗ РФ № 152-ФЗ, поэтому любые махинации с бумагами исключены.
  3. Стабильный доход, процент по которому не меняется из-зафиксированной ставки по облигациям. Следовательно, купон по ним тоже остается без изменений, даже если меняется ключевая ставка.
  4. Надежность и отсутствие рисков – даже если заемщик не рассчитается по ипотеке в установленные сроки, банк может продать его имущество и возвратить деньги инвесторам.

Минусом облигаций является длительность срока погашения, равного длительности срока ипотеки. Например, если ипотека выдана на 25 лет, держатель ИЦБ не сможет забрать из банка свои деньги. Если заемщик раньше срока закроет кредит, держатель облигаций потеряет часть дохода – как правило, банки не выплачивают никакой компенсации. В целом, погашение заемщиками долга раньше срока негативно повлияет на рыночную ситуацию, поскольку банки и инвесторы не получат прибыль в полном объеме.

Еще один недостаток ИЦБ для инвестора – это отсутствие определенности предстоящих потоков платежей по бумагам. При досрочном погашении долга заемщиками произойдет досрочное погашение (амортизация) части номинальной цены облигации. Следовательно, держатель ЦБ сталкивается с риском того, что амортизированная сумма будет реинвестирована. За счет этого могут возрасти транзакционные затраты, а если уменьшится процентная ставка, то уменьшится и доходность.

ИЦБ на международном рынке и в РФ

За рубежом (в Америке и Европе) стремительно вырос рынок облигаций в конце 1980-х годов. Такая тенденция продолжалась до конца прошлого века, однако, в начале 2000-х годов в этой отрасли произошел кризис. Банковские учреждения успели выдать множество ипотечных займов при отсутствии обеспечения, вследствие чего крупные участники рынка столкнулись со сложностями возврата денег по ипотекам.  Это привело к обвалу рынка, а сами ипотечные облигации перестали быть привлекательными для инвесторов.

Ипотечные облигации и как на них заработатьВернулись к прежним позициям многие крупнейшие банковские организации совсем недавно. В настоящее время рынок является более стабильным, но о его росте пока говорить рано. Лидерами в данной отрасли можно назвать финансовый конгломерат Bank of America и холдинг JP Morgan Chase.

В нашей стране первая эмиссия ИЦБ произошла в 2003 г. (облигации выпустил Газпромбанк). В том же году вступил в силу ФЗ РФ № 152-ФЗ – главный нормативный документ, который регулирует данную сферу. На сегодня рынок ИЦБ в РФ пребывает на стадии активного развития, которое началось лишь в последние годы. Для этого на рынке складывается вполне благоприятная ситуация: многообразие льгот является стимулом для увеличения объемов кредитования, покупка недвижимости стала более доступной для граждан России.

Так как число сделок растет, банковским организациям может не хватить средств для выдачи ипотечных займов, поэтому привлечение новых инвесторов – лучший выход в сложившейся ситуации.

Наиболее востребованы на рынке облигации банков ВТБ, Сбербанка и Газпромбанка.

Риски вложения средств в ЦБ с ипотечным покрытием

Ипотечные облигации и как на них заработатьСуществует один риск, связанный с вложением денег в ИЦБ – погашение задолженности заемщиком раньше установленного срока. Это приводит к тому, что частичную прибыль теряют и банковские учреждения, и держатели облигаций. Такие риски практически не поддаются прогнозу, так как они обусловлены многими факторами – экономической ситуацией и изменениями тенденций на отечественном рынке недвижимости, а также изменениями финансового положения заемщика.

И все же это фактически единственный риск инвестирования в ИЦБ, поскольку инвестор в любом случае вернет обратно все свои капиталовложения, поэтому, учитывая выгоду таких инвестиций этим риском можно пренебречь.

Заключение

ИЦБ позволяют инвесторам в долгосрочной перспективе получать сравнительно крупную прибыль. Поддержка государства и обеспечение в виде недвижимого имущества гарантируют надежность и безопасность облигаций. Учитывая укрепившуюся тенденцию к стремительному развитию рынка, можно заметить, как увеличивается число ипотечных облигаций и их ликвидность.

Ипотечные облигации и как на них заработатьПеред покупкой ипотечных бумаг важно помнить о их недостатках, связанных с длительным сроком погашения и возможным обесцениванием за счет снижения доходного актива. Лучше не инвестировать средства в один инструмент – целесообразно формировать инвестиционный портфель, состоящих из нескольких видов ценных бумаг.

Также для успешной торговли на фондовом рынке важно использовать фундаментальный анализ, поскольку он изучает факторы, создающие движение на рынке. К ним относятся денежные потоки, оценка спроса и предложения, настроение участников биржевой торговли, взаимосвязь финансовых рынков между собой.